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“전세 씨 말라”...서울 전세 갱신 50% 첫 돌파 2026-03-24 10:58
규제 이후 급상승···신규 공급 감소 영향

서울 아파트 전세시장에서 기존 계약을 연장하는 ‘갱신 계약’ 비중이 처음으로 절반을 넘어섰다.
24일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 2026년 2월 서울 아파트 전월세 계약 1만7183건 중 전세 계약은 9046건이며, 이 가운데 갱신 계약은 4761건으로 52.6%를 기록했다. 월별 기준으로 갱신 비중이 50%를 넘어선 것은 2022년 관련 통계 집계 이후 처음이다.
전세 갱신 비중은 2025년 10월 이후 상승세가 뚜렷해졌다. 국토교통부 자료 기준으로 갱신 비율은 2025년 11월 42.8%에서 12월 46.9%, 2026년 1월 48.7%로 증가한 뒤 2월 50%를 돌파했다. 이 같은 변화는 전세 공급 감소와 맞물려 나타난 것으로 해석된다.
한편, 전세 갱신 계약 중 계약갱신요구권 사용 비율은 감소한 것으로 나타났다. 2월 기준 갱신 계약 가운데 해당 제도를 활용한 비율은 51.3%로, 전월(57.6%) 대비 하락했다. 이는 제도를 이미 사용한 임차인이 추가 거주를 위해 시세 수준으로 보증금을 조정하는 사례가 늘어난 결과로 풀이된다.
전세 공급 감소는 수치로도 확인된다. 서울 전세 매물은 2026년 초 2만3060건에서 현재 1만6880건으로 약 26.8% 줄었다. 지역별로는 외곽 지역의 감소폭이 더 컸다. 노원구는 연초 대비 전세 매물이 65% 이상 감소해 강남권보다 높은 감소율을 보였다.
한국부동산원이 발표한 3월 3주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 전셋값은 상승 흐름을 이어가고 있다. 특히 관악구 0.32%, 도봉구 0.31%, 구로구 0.27%, 성북구 0.22% 등이 서울 평균 상승률(0.13%)을 웃돌며 가격 상승을 주도했다.
전세뿐 아니라 월세 매물도 감소하고 있다. 관련 통계에 따르면 월세 물량 역시 연초 대비 약 27% 줄어든 것으로 나타났다. 이에 따라 신규 임차인의 주거 선택지는 더욱 좁아지는 상황이다.
향후 임대차 시장은 공급 요인에 크게 영향을 받을 전망이다. 세제 개편 등 정책 변화가 본격화될 경우, 일부 임대인은 전세 대신 실거주를 선택하거나 월세 전환을 확대할 가능성이 제기된다.

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